I tot, al millor preu
La cooperació amb els qui també busquen un habitatge com el nostre també ha de comportar que l’obtinguem a un preu més baix i en condicions molts millors que les que ens ofereix el mercat. El cohousing i l’autopromoció fan un maridatge perfectament equilibrat.
Què volem dir quan parlem d’autopromoció?
- Una cosa tant senzilla com la de substituir el promotor pel conjunt dels usuaris o compradors dels habitatges.
- I això és possible, més fàcil i més econòmic si de la gestió de la promoció se n’encarreguen els mateixos professionals que, necessàriament, intervenen en el procés immobiliari.
On van els beneficis de promoció?
- Els beneficis de promoció, que poden situar-se entre un 10 i un 15% depèn de les èpoques i dels productes, reverteixen en els mateixos usuaris/compradors.
La millor fórmula: autopromoció i contractació directa.
- La construcció, desprès del sòl, és el capítol amb més incidència en el preu final dels habitatges.
- El promotor acostuma a contractar a una empresa constructora o a cadascun dels industrials directament.
- La contractació d’una empresa constructora resulta més cara però al promotor li permet funcionar amb una estructura empresarial mínima. En contrapartida, el constructor adquireix un important control “de facto” sobre la promoció.
- La contractació directa de cada industrial assegura millors preus i un control total de l’obra i de la promoció, però exigeix que el promotor disposi d’una estructura adequada que li representa unes despeses que ha d'imputar al cost de l'obra.
- Aquesta estructura es pot aconseguir per mitjà d’una empresa de gestió d’obra, amb uns costos menors i, sobretot, exclusivament vinculats a cada obra. Aquesta és la nostra proposta.
I les despeses de gestió?
- No es tracta de substituir el promotor per una empresa de gestió que “cobri” una mica menys. L’autopromoció exigeix l’autogestió dels diferents professionals que intervenen en el procés i comporta un treball en xarxa on les despeses de coordinació recauen en els mateixos professionals.
- I tampoc es tracta només de substituir el constructor per una empresa de gestió d’obra que resulti “més econòmica”. La contractació dels diferents industrials que intervenen en una obra comporta un estalvi important però, sobretot, un major control de l’obra.
Un sistema que elimina les comissions i despeses de comercialització?
- La participació de gestors de sòl i de projectes en la xarxa de professionals garanteixen el tracte directa amb els propietaris del sòl i l’obtenció dels millors preus i condicions, sobretot en una època com l’actual en la que el sòl en venda és molt superior a la demanda existent.
- El tracte directa entre els professionals i les empreses que intervenen en tot el procés elimina qualsevol tipus d’intermediari en qualsevol part del procés.
- La comercialització dels habitatges, tal com s’entén, no existeix, ja que el projecte només serà possible per l’agrupació inicial dels que n’esdevindran els seus usuaris. No hi ha una venda a tercers.
Un sistema que permet adaptar els interessos de finançament a les necessitats de cada cas.
- Permet fer, durant les obres, l’aportació de bona part del finançament propi. Un compte habitatge o un estalvi insuficients poden quedar complementats per les quotes mensuals d’aportació durant les obres.
- Cada soci promotor pot decidir la part de finançament extern que necessita i, per tant, només farà front a les despeses de finançament que li siguin directament imputables.
Quin estalvi es pot aconseguir?
- Només per causes derivades de l’aplicació del sistema d’autopromoció, l’estalvi que es pot obtenir estaria situat entre un 15 i un 20% del preu d’un mateix habitatge promogut per un sistema convencional.
- Però l’estalvi pot ser major si considerem els altres factors que incideixen en el preu final. Avui en dia, es pot obtenir sòl entre un 30 i un 50% per sota del preu de fa dos anys i el cost de finançament també ha baixat considerablement.
- La contractació directa dels industrials, per mitjà d’una empresa de gestió d’obra, pot representar un estalvi situat entre un 10% i un 15% sobre el cost de l’obra.
- Tot plegat pot comportar que el mateix habitatge que aconseguiríem en el mercat tradicional avui pugui tenir un preu per sota del 45 o, fins i tot, del 50% del que tenia l’any 2007.
